Zapisovat členy bytových družstev do veřejného rejstříku: ANO či NE?

Zapisovat členy bytových družstev do veřejného rejstříku: ANO či NE?

Právní praxe zná nejeden případ, kdy by jak laické, tak odborné veřejnosti usnadnil život veřejně dostupný registr členů bytových družstev. Tento příspěvek je zasvěcen úvahám o důvodech pro a proti takovému řešení.

Skutečnosti zapisované do obchodního rejstříku u korporací stanoví § 120 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ObčZ“) a rovněž navazující § 48 zák. č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZVR“). Údaje o členech družstev a výši jejich podílů mezi taxativně vyjmenované zapisované údaje nepatří. Jelikož zákon o veřejných rejstřících spadá do oblasti veřejného práva, bude použita zásada „vše, co není dovoleno, je zakázáno“. Družstva tedy nejsou oprávněna požadovat zápis svých členů do veřejného rejstříku, i pokud by o to sama stála. Výjimky z obecného pravidla souvisí s možností zapsat zástavní právo k družstevnímu podílu do obchodního rejstříku, stejně jako zákazy zatížení nebo zcizení zřízené jako věcná práva [1] Aby byl zápis do veřejného rejstříku proveditelný, je logicky nutné zapsat i podíl, který je předmětem daného práva, a jeho vlastníka. K možnosti takového zápisu se již vyjádřil Vrchní soud v Praze [2]: „Má-li být do obchodního rejstříku zapsáno zástavní právo k družstevnímu podílu, musí být současně do obchodního rejstříku zapsán člen družstva, jehož podíl se zastavuje, a zastavovaný družstevní podíl.“.

Kdy by veřejný rejstřík pomohl

V České republice stále probíhá transformace bytového vlastnictví, a to cestou z veřejného do soukromého vlastnictví. Podle velmi frekventovaného scénáře jsou obecní byty, resp. celý dům, v první fázi převedeny do vlastnictví za tím účelem nově založených bytových družstev. Následně začne probíhat postupný převod jednotek do vlastnictví nájemníku – členů bytových družstev. Tato přechodová (či právně exaktněji převodová) fáze může probíhat několik let, v návaznosti na finanční možnosti členů družstva. Po celou tuto dobu vedle sebe existuje v totožném domě „družstevní vlastnictví“ a „osobní vlastnictví“ jednotek. Do doby převodu poslední jednotky nelze bytové družstvo zrušit a zlikvidovat. Stále tedy trvá členství v bytovém družstvu, a to i ve vztahu k těm osobám, které již nabyly jednotku do svého „osobního vlastnictví“. Kritickým momentem je prodej jednotky v „osobním vlastnictví“ další osobě. Při tomto dalším převodu bývá pravidelně opomenuto převedení členských práv a povinností k družstevnímu podílu. Dochází tak k nežádoucímu jevu, kdy členem bytového družstva zůstává osoba, která již fakticky nemá nic společného s daným domem. Člen družstva se odstěhuje a svoji novou adresu nemá důvod (dle svého přesvědčení) komukoliv sdělovat. Bytové družstvo nebude schopné mu reálně doručovat pozvánky na členské schůze a celá situace může v důsledku vést až k chronické nemožnosti dosáhnout usnášeníschopnosti členských schůzí. Pokud by členové družstev byli zapsáni ve veřejném rejstříku, změna jejich bydliště by se do něj díky novému informačnímu systému projevila i bez nutnosti podávat v tomto směru návrh rejstříkovému soudu.

Je k zamyšlení, zda by tuto nevyhovující situaci nešlo řešit elegantně za pomoci ustan. §1106 ObčZ, dle kterého: „Kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená.“. Nakolik jsou však spojena členská práva a povinnosti v bytovém družstvu s vlastnickým právem k jednotce? Dle mého názoru nedostatečně silně. V první řadě považuji za nemožné jakýsi „automatický“ převod členských práv a povinností v družstvech. Takový postup by odporoval zákonným požadavkům na formální náležitosti převodní smlouvy. Mohou také nastat situace, kdy bude účelné či přímo nezbytné, aby bylo zachováno členství původního člena i po převodu jednotky do „osobního vlastnictví“ člena družstva a následném převodu jednotky do vlastnictví třetí osoby. Jeden člen bytového družstva může být oprávněn k nájmu více bytů. Prodej jedné jednotky pak nemůže automaticky znamenat převod členských práv a povinností v celém rozsahu na kupujícího. Stále musí přetrvávat práva a povinnosti spojené s členstvím původního vlastníka, neboť obsahem těchto práv a povinností není jen nájem bytu, ale také obecně právo podílet se a ovlivňovat chod celého družstva. Nezanedbatelnou veličinou také může být podíl na likvidačním zůstatku bytového družstva.

Explicitní ujednání stran o převodu členských práv a povinností považuji za současného stavu legislativy stále za nezbytné.

Negativa zapisování

Důsledkem případně zavedené povinnosti zapisování členů bytových družstev do veřejných rejstříků bude bezesporu nárůst agendy rejstříkových soudů a zvýšení nákladů na převod práv a povinností v družstvech z důvodu předpokládaného správního poplatku. Jiná negativa nespatřuji.
Je na zvážení každého, zda se přiklání k minimálnímu státu, nebo státu více paternalistickému. Zda by nepostačilo, aby členové bytových družstev byli řádně poučeni o konsekvencích prodeje jednotek, a to zejména členy představenstev družstev, případně právních poradců zajišťujících převodní smlouvy. Či zda se dát cestou veřejnoprávní podpory této oblasti soukromého života.

Zdroj: epravo Magazine 2/2017


[1]  Ustan. § 48 odst. 1 písm. f) a g) ZVR
[2]  Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 25. 2. 2014, sp. zn. 14 Cmo 354/2014

Kontaktujte nás